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棚戶區改造不等于拆遷,切莫陷入棚戶區改造陷阱!

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    2019-07-01 10:14:00
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征收拆遷中,我們經常會看到、聽到棚戶區改造、城中村改造這么兩個詞語。關于棚戶區改造、城中村改造,普通老百姓似乎人人都能說上一兩句。

征收拆遷中,我們經常會看到、聽到“棚戶區改造”、“城中村改造”這么兩個詞語。關于棚戶區改造、城中村改造,普通老百姓似乎人人都能說上一兩句。但棚戶區改造、城中村改造與拆遷、征收是不是一個意思?合法推進需要履行哪些程序?棚戶區、城中村內原居民面臨拆遷有權得到怎樣的補償安置?稍微問深入這么一點,還會開口說話的人就不多了。“棚戶區”、“城中村”其實并不是法律上的概念,有關政策、規定多見于國務院、各部委、地方各級政府的規范性文件。其定義大家可以在網上自行查詢,用百度就可以輕易查到。
 
         還有不少客戶會說:拆遷包括棚戶改造,棚戶改造只是拆遷眾多緣由中的一個,二者之間更多的是包涵與被包涵的關系,只是棚戶改造涉及財政投入,政府主導,多元融資,在建設用地、稅費和信貸等方面又給予優惠和照顧。這是關于棚改和拆遷的重大誤區!每年北京市棚改計劃發布時,都有類似“北京今年拆遷幾萬戶”的流言傳出,北京市政府對此作出了澄清:“據本市此前發布的《關于進一步明確北京市棚戶區改造項目認定條件的意見》,北京市棚戶區改造包括城市棚戶區項目和國有工礦棚戶區項目兩種。其中,城市棚戶區項目包括平房區院落修繕項目、危舊房改造項目、城中村邊角地整治項目、新增棚戶區改造和環境整治項目等多種。這些項目性質不同,每種性質對應的處理方案不完全一樣。”
 
一、棚戶區改造、城中村改造并不等同于拆遷、征收
 
        實際上,棚戶區、城中村改造與征收、拆遷根本不是同一層次、同一類別的概念,完全不應當拿來進行比較。棚戶區、城中村改造只是政府啟動征收、拆遷工作的一個前提條件,卻還不是必要條件。有很多的征收、拆遷是與上面兩個改造沒有關系的。而從理論上說,棚戶區改造、城中村改造還存在不需要啟動征收、拆遷的情況,當然,這個需要一些前提,其中很重要的一個前提是全體居民自愿,不能涉及各種強制,這里不作展開。實踐中,棚戶區改造、城中村改造,幾乎都伴隨著征收拆遷。由此可見,棚戶區改造與房屋拆遷是兩個不同的名詞,棚戶區改造是一個政策,而房屋拆遷是一個制度或者措施,房屋拆遷只是棚戶區改造的一種方案,棚戶區改造只是房屋拆遷的一種原因,不可混同。
 
二、政府推進棚戶區改造、城中村改造需要履行的程序
 
         棚戶區、城中村里土地、房屋權屬情況復雜,國務院對于改造程序出臺的多是原則性的規定,各地都是結合當地情況,依法當地規定具體實施,相互間差異很大,并未形成一套成熟的程序性規定。現在各地作為實施依據的當地規定,立足點都是保障改造工作的推進而較少體現對原住居民權益的保障,大多與上位法存在沖突,很多是禁不起推敲的。
圣運律師認為,棚戶區改造、城中村改造只要涉及征收、拆遷,就必然會產生公權力與私權利的碰撞,就必須嚴格依法進行。至于依的是什么法,按什么程序征收、拆遷,基于上述兩個改造涉及的土地、房屋權屬性質本身跳不出集體所有、國家所有兩種性質,在法律、行政法規沒有其他特別規定的情況下,仍應嚴格按集體土地征收、國家土地上房屋征收的有關規定執行。具體的法律依據包括《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及相應的實施條例、細化規定。基于對棚戶區原居民、城中村村民的特殊照顧和權益保障,結合這兩種改造的特殊情況,可以出臺有利于原住居民補償安置特別規定,遵循更嚴格的程序實施(比如要求首先完善安置住房選點布局、改進改善各種配套設置等),而不能隨意變通執行上述法律法規,減化程序,為征遷工作“開綠燈”。
 
三、被征遷居民的補償安置問題
        棚戶區改造、城中村改造的補償安置條件不能低于一般情況下征收拆遷的補償安置。具體而言,國有土地上房屋征收補償要依據征補條例,做到對被征收房屋的評估價不低于征收決定作出時的同地段相同條件商品房的市場價格,安置房購買價格不能高于相同時點商品房市場價格。棚戶區、城中村一般是位于城市規劃區內,集體土地上房屋的征收補償,原則上應當參照國有土地上房屋進行補償。總體上,要做到公平補償,保障被征收人原有生活水平不降低。另外,各地為推進工作實施,如出臺有更有利于被征遷人的優惠補償安置政策,仍然應當繼續執行。
 

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