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國有土地上房屋征收程序

  • 發布時間:

    2018-07-31 10:26:39
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近年來,由于城鎮現代化和規模化發展的需要,城區中的職工宿舍、大雜院等都將會逐步進行拆遷,在這個過程中勢必會涉及到國有土地上房

      近年來,由于城鎮現代化和規模化發展的需要,城區中的職工宿舍、大雜院等都將會逐步進行拆遷,在這個過程中勢必會涉及到國有土地上房屋征收的問題,那征收國有土地上房屋的法定程序和征收中有哪些常見的問題呢?圣運律師事務所王有銀主任律師團隊,將通過法律化的思維和易懂的語言,幫助您了解征收國有土地上房屋的法定程序,以期您可以通過合法有效的方式維護自己的權益。

一、征收國有土地上房屋的法定程序
1、發布征收公告
      房屋征收部門應當告知被征收人被征收的范圍,對征收公告有異議的被征收人可以要求舉行聽證會。
2、登記調查
      房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記,被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人進行公布。
3、制作房屋征收決定
      市、縣級政府作出房屋征收決定前要進行社會風險性評估,征收決定作出后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作,但房屋征收實施單位不得以營利為目的。
4、評估房屋
      房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定,房地產價格評估機構應當安排兩名以上經過注冊的房地產估價師對被征收房屋進行實地勘查,調查被征收房屋狀況、拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料、做好實地查勘記錄,房屋征收部門、被征收人、房地產價格評估機構和房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,被征收人可以向房地產價格評估機構申請復核評估報告。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
5、擬定征收補償方案
      房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級政府進行審批,市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
      應當給予被征收人的補償包括:①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;③因征收房屋造成的停產停業損失的補償。除上述三項外,市、縣級政府還應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。其中,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格,被征收房屋的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
6、簽訂補償協議
      房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,簽訂補償協議。
7、落實補償后交付土地
      以貨幣進行補償的,政府機關應當在落實被征收人的補償后,才能要求被征收人按期交付被征收的房屋。
二、征收國有土地上房屋時常見違法情形
1、少批多拆/未批先拆
      在實踐中,不少的開發商都會為了使項目早日建成營取利潤,而在未得到政府的批準下私自的多建或提前建設,但根據《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關法規,征收國有土地上房屋的必須要先經過縣市級政府進行審批,而缺少政府審批程序或者由施工方出面征收國有土地上房屋的都是違法行為。
2、以公益名義實質做商業開發
      不少地方征收國有土地上房屋都是用公益的名義作為幌子實際上卻做著商業開發的工程,這樣一來一是有利于征收房屋時對被征收人宣傳時的形象,二是取得土地時可以付出更少的經濟成本。但根據相關法律法規來講,這種行為是違法行為,因為在征收前政府應當制定符合城市發展的城市規劃,而違反城市規劃的建筑設施即為違法建設。
3、未補先拆
      根據法律規定,強制拆除被征收的房屋前是以落實補償安置為前提的,除非房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的,征收人才能單方決定強制拆除被征收的房屋,而針對這種情況強制拆除的法定程序如下:
      房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級政府按照征收補償方案作出征收補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級政府依法申請人民法院強制執行。

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